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  • 公開日:
  • 2013年5月1日
  • 更新日:
  • 2018年7月20日
不動産を購入する時と同じように、売却時にも様々な費用がかかります。仲介手数料の他にも所得税や消費税などの税金があり、不動産の大きさや種類によっても金額が変わるという特徴があります。この記事では、土地やマンション・一戸建て等の建物を売却したときに必要となる税金について、抑えておきたいポイントをご紹介いたします。

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不動産の購入時に様々な経費がかかるように、不動産売却時にもやはり経費がかかります。仲介手数料と各種税金が代表的な経費といえるでしょう。仲介手数料については、媒介契約を締結する際に分かっていることですが、税金については不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化します。「あとで税務署に確認しよう」などと思うかもしれませんが、実は譲渡するタイミングによっても税額が変化するので、売却する前からある程度税金について把握しておく必要があります。

税金にまつわる知識がなかったために、後で大きな損をすることにもなりかねません。ところがこの税金は、税務上の規則によって細かく取り決められ、なおかつ毎年微妙に税率が変わることもあるため、一般の人々にはとても分かりにくい内容となっています。

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そこで今回は、一般的に抑えておきたいポイントだけをまとめて紹介いたします。まず大きな括りとして、家を売る際に必要な税金は、以下の2種類があることを覚えておいてください。

必ず必要な税金 印紙税、登録免許税
利益が出たときに必要な税金 住民税、譲渡所得税、復興特別所得税

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なお、一戸建てやマンション、土地といった不動産の種類による大きな違いはありません。それでは、それぞれの税金について説明をしていきます。

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以下2つの税金は、不動産の売却をすると必ず必要となる税金です。売買契約の締結と所有権移転に伴い必要となります。

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不動産売却時、不動産売買契約書に印紙を貼るものとして必要となるのが印紙税です。印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なり、契約金額が1,000万円超~5,000万円以下であれば20,000円、5,000万円超~1億円以下の場合は60,000円です。10万円を越える場合、平成32年3月31日まで軽減措置が適用されます。
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登録免許税の額は、登記の種類によって税率が異なりますが、売却により所有権移転をする場合には、「固定資産税評価額」×2%。平成31年3月31日までは、印紙税と同じように軽減税率が適用され、1.5%となります。
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本則税率 軽減税率
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不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税(国税)・住民税(地方税)が課せられます。平成23年から25年間は東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした復興特別所得税も加わりました。これら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、「分離課税」と呼ばれています。

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車用品・バイク用品>タイヤ・ホイール

医薬品・コンタクト・介護>福祉・介護>車椅子関連用品

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ダイエット・健康>健康食品

譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額です。
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レディース ファッション>アウター

レディース ファッション>アウター
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譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)

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車用品・バイク用品>タイヤ・ホイール

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レディース ファッション>アウター

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なお取得費には、所有期間中の減価償却がなされている必要があります。また、譲渡する不動産が居住用、つまりマイホームであれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けるができます。こうして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得になります。
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キッチン用品・食器・調理器具>業務用厨房機器・用品
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課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

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上記にてお伝えした通り、譲渡所得が課税対象となり、譲渡所得額に応じて譲渡所得税と住民税が決まります。不動産売却に必要な税金のうち、最も重要となるのが譲渡所得で、算出をする上で抑えておくべきポイントが3つあります。

1. 不動産の所有期間によって税率が変わること
2. 取得費・売却費用には仲介手数料等も含められること
3. 特例による特別控除が受けられること

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スポーツ・アウトドア>野球・ソフトボール>キャッチャー防具

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この章では、これら3つのポイントを深堀して説明していきますね。

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ざっくりお伝えすると・・・
・5年を境に税率が変わる
・1年は1月1日が何回経過したかで計算する

不動産を譲渡した際の譲渡所得税・住民税は、譲渡するタイミングでの、その土地・建物の所有期間によって、5年越なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なります。長期譲渡所得である方が税率も低くなりますが、5年越という所有期間の計算が独特なので注意が必要です。
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医薬品・コンタクト・介護>福祉・介護>入浴用品

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譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではありません。譲渡した年の1月1日までなのです。以下の図をご覧ください。
平成25年5月に購入した不動産を平成29年の6月に売却した場合、平成29年の1月1日は購入から4年目にあたるため、所有期間は4年となり、5年越の長期譲渡所得とは認められません。平成30年1月1日になってようやく、5年越の長期譲渡所得となります。

つまり、購入してから1月1日を何回経過したかで計算すると分かりやすいでしょう。これを勘違いしてしまうと、無駄に高い税金を納めることになりますから、不動産を売却する予定のある方は慎重に確認しておきましょう。

長期譲渡所得・短期譲渡所得それぞれの税率

所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超
税率 所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%
※上記、所得税の税率には、復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています

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ざっくりお伝えすると・・・
・取得費には購入費用のほか、仲介手数料等も差し引くことができる
・マンション・一戸建てなど建物は減価償却費を差し引きする必要がある
・取得費がわからない場合は譲渡価格の5%を取得費とする

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キッチン用品・食器・調理器具>業務用厨房機器・用品

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腕時計>メンズ腕時計
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腕時計>メンズ腕時計

先ほど譲渡所得からは取得費と売却費用が差し引きできると説明をしましたが、取得費として当てはまるものは具体的にどのようなものになるのでしょうか。
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取得費には、土地・建物の購入費用、建築費用はもちろん、購入時に不動産会社へ支払う仲介手数料、購入時に掛かる税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税等)を含めることができます。土地を自ら取得している場合、埋め立て、土盛り、地ならしなどの造成費用や、測量費、古家があった場合の解体費用なども含めることができます。

建物の場合には減価償却が必要

一方、マンションや一戸建て等の建物の場合は、期間が経過することで価値が減少していくため、上記の取得費の合計額から「減価償却費相当額」を差し引く必要があります。居住用の場合、以下の計算式で算出することができます。

建物の取得費×0.9×償却率×経過年数

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居住用建物の償却率は以下の表にまとめました。なお、事業用不動産の場合は計算式が異なるため注意が必要です。
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レディース ファッション>アウター

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バッグ・小物・ブランド雑貨>メンズバッグ>ビジネスバッグ・ブリーフケース

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ダイエット・健康>健康食品バッグ・小物・ブランド雑貨>トートバッグ
建物構造 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
軽量鉄骨 40年 0.025
鉄筋コンクリート 70年 0.015

これらの償却率をもとに、以下の不動産売却を例に譲渡所得を算出してみましょう。
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医薬品・コンタクト・介護>福祉・介護>入浴用品

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花・観葉植物>花・観葉植物>人工観葉植物

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レディース ファッション>アウター


腕時計>メンズ腕時計

売却不動産:築18年の木造2階建ての一戸建て
購入価格 5,000万円(建物2,000万円/土地3,000万円)
購入時諸費用 200万円
譲渡価格 4,500万円
譲渡時諸費用 200万円

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花・観葉植物>花・観葉植物>人工観葉植物
まずは、先ほどの計算式をもとに建物購入費用から減価償却相当額を算出してみます。
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腕時計>メンズ腕時計

楽器・音楽機材>ベース
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2,000万円×0.9×0.031×18年=1,004.4万円

続いて、取得費を算出してみます。

土地購入費用 3,000万円
建物購入費用 2,000万円
減価償却相当額 -1,004.4万円
購入時諸費用
(仲介手数料など)
200万円
合計 4,195.6万円

先ほど算出した減価償却相当額を差し引きしてみると・・・
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腕時計>メンズ腕時計
新・入浴用キャリーベルトDX / 000-7126 ピンク L ダイヤ工業 1枚 JAN4518227071261:福祉用具のバリューケア ZTVBG100594883437949

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スポーツ・アウトドア>野球・ソフトボール>審判用品

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車用品・バイク用品>タイヤ・ホイール
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車用品・バイク用品>タイヤ・ホイール

医薬品・コンタクト・介護>福祉・介護>車椅子関連用品医薬品・コンタクト・介護>福祉・介護>カート・シルバーカー

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3,000万円+(2,000万円-1,004.4万円)+200万円=4,195.6万円

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最後に、上記で算出した取得費と売却時に掛かった諸費用を差し引きすると、譲渡所得が出てきます。

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譲渡時諸費用
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スポーツ・アウトドア>野球・ソフトボール>キャッチャー防具
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腕時計>メンズ腕時計
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取得費が分からない場合は?

なお、親から相続した土地や建物の場合、そもそも取得費が分からないことも多いことでしょう。その場合には、譲渡価格の5%を取得費として計算をします。先ほどの例をもとに当てはめてみると、譲渡価格4,500万円なので、取得費は5%相当額の225万円となります。

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ざっくりお伝えすると・・・
・特別控除を差し引くことができる
・特別控除が受けられると税率が大きく変わる
・特別控除を受けるには適用条件がある

最後に覚えておくべきこととして「特例による特別控除」があります。物件の種類や面積、築年数なども影響するため、すべてに対して当てはまるものではありませんが、条件ごとによってもっと有利になる様々な特例や軽減措置も用意されています。
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以下では、比較的当てはまりやすい代表的な特例についてご紹介いたします。

マイホーム(居住用不動産)を売ったときの特例

通称「3,000万円特例」と呼ばれる特例で、自分が住んでいる家もしくは敷地の売却であれば、譲渡所得から3,000万円が控除されます。ただし、譲渡した年の前年及び前々年に同じ特例や買い替え特例などを受けていないことが適用条件です。また、譲渡する相手が親子・夫婦、生計を一にする親族、同族会社ではないことではないことも条件となります。
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この特例が受けられれば、売却による利益が3,000万円までは税金は必要ありません。

所有期間が10年を越える不動産を売ったときの特例

先ほどの3,000万円特例と重ねて受けることができる特例として「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」があります。その名の通り、土地・建物ともに所有期間が10年を超える場合、税率が軽減されます。適用条件は、同じ特例を前年及び前々年に受けていないこと、買い替えや交換の特例など他の特例を受けていないこと、等があります。
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譲渡所得 課税譲渡所得が
6,000万円以下
6,000万円越
6,000万円以下の部分 6,000万円越の部分
所得税 10.21% 10.21% 15.315%
住民税 4% 4% 5%
合計 14.21% 14.21% 20.315%

平成21年及び22年に取得した土地を売ったときの特例

最後にご紹介するのが土地に関する特例。平成21年もしくは平成22年に取得した土地を売却した場合に、1,000万円を控除することができます。適用条件は、平成22年1月1日~平成22年12月31日までに取得した土地で、親子・夫婦、生計を一にする親族、同族会社から譲渡された土地ではないことなどが条件となります。また、相続や贈与などで取得したは適用外となります。

特例が受けられない場合もあります

このほかにもマイホームを買い換えた際に譲渡損失が生じたときの特例や、相続した空き家を売却したときの特例など、さまざまな特例がありますが、基本的には居住用不動産で、自身が住んでいることが条件など、特例の適用条件がありますので、詳細は税務署や 【ゼット】野球 キャッチャー用 硬式レガーツ BLL1265:ボールクラブbyスポーツサクライ WOXET103948791476119 のホームページを確認しておきましょう。

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平成29年の10月から消費税の増税が始まる予定です。こうした増税が不動産の売却にとってどのような影響を及ぼすのでしょうか。 実は個人間売買であれば、売り買いする土地への消費税は非課税です。そのため消費税増税もほとんど影響はありません。ただし、不動産会社に仲介を依頼する際の仲介手数料には消費税が課税されますのでご注意ください。
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不動産の売却において必要となる税金に関して、よくある質問をまとめています。

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土地のみの売買、マンション・戸建て等土地・建物の売買により、必要となる税金に違いはありません。ただし、譲渡所得から差し引くことができる取得費・諸費用は、土地の場合には造成費や測量費も差し引くことができますし、適用可能な特別控除も建物に関わる特例、土地のみに適用される特例などがありますので、このような知識の有無によって、課せられる税金に大きな差が出る可能性はあることは覚えておきましょう。

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冒頭で説明した2種類の税金を元にお伝えします。印紙税・登録免許税など必ず必要な税金は売買契約書に印紙を貼った時や登記が済んだ時に支払いが完了しています。一方、利益が出たときに必要な税金のうち、譲渡所得税と復興特別所得税は、売却した翌年の2月16日~3月15日までに確定申告を行い納税を済ませる必要があり、住民税は、5月頃にお住まいの自治体から住民税納付書が送付されますので、納付書が届き次第支払いが可能となります。
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いずれも譲渡所得が出た場合にはご自身で確定申告をする必要がありますので、申告漏れがないよう注意が必要です。確定申告については、以下の記事でも詳しく解説しています。
不動産売却の譲渡益も確定申告が必要

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不動産の売却をしたときにどのような税金がいくらくらい必要なのか、についてご説明してきました。改めておさらいをしていきましょう。

不動産の売却に伴い、必要な税金は主に2種類あることをご紹介しました。
・必ず必要な税金・・・印紙税・登録免許税
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・利益が出たときに必要な税金・・・住民税、譲渡所得税、復興特別所得税

譲渡所得税は、譲渡所得を元に算出されるとお伝えしましたが、算出にあたって大切なポイントを3つご紹介しました。
・不動産の所有期間によって税率が変わること
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大きな金額が動く不動産売却において、支払う税金も少なくありません。また、ここで紹介したようにシンプルに計算できるものばかりではありませんが、税制や様々な特例を活用することで、節税することもできます。税制の改正等により変更されることもあるため、個々の事例については税務署や税理士に相談することをおすすめしますが、この記事を読んで、家を売る際に必要となる税金に対する理解を深めて頂けたら幸いです。

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※ページ下部の「 売却査定サービスの注意点 」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

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